Woonoppervlakte of gebruiksoppervlakte: het verschil

Woonoppervlakte en gebruiksoppervlakte klinken als twee woorden voor hetzelfde ding, maar ze leveren twee verschillende getallen op. Woonoppervlakte is de korte naam voor gebruiksoppervlakte wonen: de ruimte achter je voordeur waar je echt woont. De gebruiksoppervlakte die in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) staat, telt daar de overige inpandige ruimte bij op, zoals een garage, een kelder of een bergzolder. Eén huis, twee getallen, en ze kloppen allebei.

Wat geen van beide getallen laat zien, is hoe je huis in elkaar zit. Dat zie je pas op de plattegrond. Van precies die tekening maken wij binnen ongeveer een minuut een 3D-model dat je kunt ronddraaien, gratis en zonder account. Hieronder staat er een van een woning met een balkon: haal er eens een verdieping af.

Wat de meetinstructie wel en niet meetelt

Makelaars meten volgens een meetinstructie die teruggaat op NEN 2580, de norm waar het Bouwbesluit naar verwijst. Een handvol regels daaruit verklaart bijna elke vreemde uitkomst:

• Je meet binnen de buitenmuren, en je binnenmuren tellen gewoon mee. De muur tussen woonkamer en gang zit dus in het getal. De meetinstructie wijkt daarin bewust af van de norm, zodat niemand hoeft uit te zoeken welke muur dragend is.
• Lager dan 1,50 meter telt niet mee. Onder een schuine kap houdt je oppervlakte op waar de netto hoogte onder de anderhalve meter zakt.
• De ruimte onder de trap telt wel mee. Die kast onder de trap is geen aftrekpost.
• Een trapgat of vide gaat eraf vanaf vier vierkante meter. Een ruime vide in de woonkamer kost je dus meters, een krap trapgat niet.
• Leidingschachten en vrijstaande bouwconstructies gaan eraf vanaf een halve vierkante meter. Een liftschacht telt nooit mee.

Vier oppervlakten, en waar de verwarring ontstaat

Bij een woning worden vier oppervlakten uit elkaar gehouden:

• Gebruiksoppervlakte wonen. Kamers, gang, keuken, bijkeuken, meterkast, vaste kasten, de ruimte voor de wasmachine en de cv.
• Overige inpandige ruimte. Binnen het huis, maar bouwkundig alleen geschikt als bergruimte: een garage, een kelder, een fietsenstalling, een bergzolder.
• Gebouwgebonden buitenruimte. Een balkon, een dakterras, een carport waarvan het dak aan het huis vastzit.
• Externe bergruimte. Een schuur die geen muur deelt met het huis en die je alleen bereikt door naar buiten te lopen.

Het getal in de BAG is de eerste twee bij elkaar opgeteld. Je buitenruimte zit er niet in, en een losse schuur ook niet: die staat er als een eigen gebouwtje. In de advertentie splitst de makelaar het juist zoveel mogelijk uit. Je vergelijkt dus twee getallen die anders zijn opgebouwd. Daar komt bij dat een registratie kan achterlopen op een aanbouw die nooit opnieuw is ingemeten.

Wat een zolder met je vierkante meters doet

Hier zit het verschil tussen twee huizen die er van buiten hetzelfde uitzien. Een zolder telt niet automatisch als woonoppervlakte: hij wordt een bergzolder, en dus overige inpandige ruimte, zodra één van deze dingen geldt:

• Je komt er alleen via een wegklapbare, opvouwbare of eenvoudig verwijderbare trap, zoals een vlizotrap.
• Het hoogste punt van de ruimte zit tussen 1,50 en 2,00 meter.
• Het hoogste punt zit boven de 2,00 meter, maar het aaneengesloten stuk dat hoger is dan twee meter is kleiner dan vier vierkante meter.
• Er komt te weinig daglicht binnen: een raamoppervlak van minder dan een halve vierkante meter.
• De vloer is niet te belopen.

Zet je een vaste trap naar diezelfde zolder en komt er een dakraam in, dan verhuist die hele verdieping naar je woonoppervlakte. Aan de buitenkant is niets veranderd, maar in de advertentie staat opeens een fors ander getal. Bij twijfel geldt de omgekeerde richting: een ruimte telt als wonen, tenzij duidelijk aan één van deze voorwaarden is voldaan.

Berging, garage, kelder en balkon: waar ze terechtkomen

• Garage en kelder horen bij de overige inpandige ruimte, ook als de kelder mooi is afgewerkt.
• Een schuur die een muur deelt met het huis, of die je via een afgesloten verbinding bereikt, is overige inpandige ruimte. Staat hij los en moet je door de regen, dan is het externe bergruimte.
• Een balkon of dakterras is gebouwgebonden buitenruimte. Overdekt meet je tot de verticale projectie van de overkapping, niet overdekt tot het hek, de dakopstand of de rand van de vloer.
• Een carport valt daar ook onder, zodra het dak aan het huis vastzit.

Zo loop je het zelf na op de plattegrond

Pak de plattegrond uit de advertentie, een rekenmachine en tien minuten:

1. Reken per verdieping de vloer uit tot aan de binnenkant van de buitenmuren. Binnenmuren laat je staan.
2. Streep weg wat lager is dan 1,50 meter. Bij een schuine kap staat daar op de tekening vaak een stippellijn.
3. Haal het trapgat eraf als het vier vierkante meter of groter is, op de verdieping waar het gat in de vloer zit.
4. Zet de garage, de kelder en een zolder met een vlizotrap op een apart stapeltje. Dat is je overige inpandige ruimte.
5. Balkon, dakterras en een losse schuur gaan op een derde stapeltje.
6. Tel stapeltje één op en vergelijk dat met de woonoppervlakte in de advertentie.

Een klein verschil is normaal: een verkooptekening is gemaakt om een huis te laten zien, niet om tot op de centimeter te kloppen. Onderaan zo'n tekening staat meestal dat de maten indicatief zijn. Loopt het ver uiteen, kijk dan naar de zolder, de garage en de vide. Daar zit het bijna altijd. Heb je de tekening niet meer, dan lees je bij plattegrond van je huis opvragen waar je hem vandaan haalt.

Van vierkante meters naar iets wat je vast kunt houden

Dezelfde tekening die de makelaar gebruikte om te meten, gebruiken wij om te bouwen: een 3D-print van jouw woning, ongeveer 15 centimeter breed.

• Er zit een dak op. De vorm halen we uit de plattegrond, aangevuld met openbare 3D-gegevens van het gebouw. Dat is een benadering: de hoofdvorm klopt, de details houden we rustig. Zolang je het model op je scherm bekijkt staat dat dak eerst uit, dus je kijkt zo de kamers in; met de knop Toon dak zet je het erop. Bij een appartement laten we het weg; boven jou woont iemand anders. Zie ook een miniatuur van je appartement.
• De verdiepingen liggen los. Kleine pennetjes voorkomen dat de lagen verschuiven. Neem de bovenste eraf en je kijkt op je eigen plattegrond: binnenmuren, deuropeningen, raamopeningen en de trapgaten die je net stond af te trekken.
• Kleur. Wit is de standaard en er zijn andere kleuren; bij een paar van die kleuren komt een kleine meerprijs kijken. In de bodem staat alleen www.huisinhetklein.nl gegraveerd.
• Bijgebouwen en kelder vink je zelf aan. Berging, schuur en carport zijn optioneel, de kelder ook. Bestel je de kelder mee, dan wordt dat een extra verdieping met een eigen laag. Je bepaalt dus zelf welke oppervlakten in je huisje terechtkomen.

Het blijft een miniatuur en geen maquette op de millimeter. Geen meubels, geen metselwerk, geen versiering aan de gevel. Staat er een fout in de tekening, dan bouwen wij die fout keurig na. Wat echt schaalmodelwerk anders maakt, staat in een maquette van je huis laten maken.

Een account heb je niet nodig: plak de link van de woningadvertentie, bijvoorbeeld die op Funda, bekijk het draaiende model en beslis daarna pas. Wel is er een advertentie met plattegrond nodig, en die blijft niet eeuwig online. Bestel en betaal je op een werkdag voor 14:00, dan gaat je huisje diezelfde dag in productie; verzenden doen we binnen 5 werkdagen met PostNL. Printen doen we in Nederland, op onze eigen machines en met onze eigen software, zonder AI. De stappen staan bij hoe het werkt.

Welk getal onthoud je nu?

De woonoppervlakte, met de overige inpandige ruimte er los naast. Noem er altijd bij welk van de vier je bedoelt en waar het getal vandaan komt: de advertentie, de BAG of je eigen rolmaat.

Een huis is uiteindelijk geen getal. Het is de trap die te steil is, de kamer die net te klein bleek, de zolder waar je de eerste maanden sliep. Plak je link en kijk hoe die vierkante meters eruitzien als je ze in je hand houdt.